ABD emlak sektörü hisseleri, bankaların kredi verme standartlarını sıkılaştıracağı endişeleriyle faiz oranlarının yükselmesi sonucu zor bir 2022 yılından sonra bu yıl da sıkıntı çekiyor.
Geçtiğimiz yıl yüzde 28 düşüş gösteren S&P 500 emlak sektörü, 2023'te sadece yüzde 1 oranında artış gösterirken, genel S&P 500 endeksi yüzde 8 yükseliş kaydetti. Emlak sektörü, hem 2022'de hem de şu ana kadar 2023'te S&P 500 sektörlerinin gerisinde kalan tek sektör oldu.
Bu yılki zorluklara neden olan faktörlerden biri, Mart ayında Silicon Valley Bank'ın çöküşünün ardından bankacılık sektöründeki huzursuzlukların, bankaların kredi verme konusunda daha katı hale gelmesiyle emlak şirketlerinin borç bulma sürecini zorlaştırması. 8 Mart'ta SVB'nin sorunları ortaya çıktığında, emlak sektörü yüzde 2 düşerken, S&P 500 endeksi yüzde 4 arttı.
Chase Investment Counsel Başkanı Peter Tuz, bankaların mevduat kaybettiği için "paralarını kime ödünç verecekleri konusunda daha dikkatli olacaklarını" belirtti.
2021 sonunda tüm zamanların en yüksek seviyesinden yaklaşık yüzde 30 düşen S&P 500 emlak sektörü, yatırımcılar için yaklaşan kazançların sektörün kısa vadeli seyrini belirlemesi bekleniyor. S&P 500 emlak şirketlerinin kazançları, Refinitiv IBES'e göre, 2022'de yüzde 11 arttıktan sonra bu yıl yüzde 0.3 düşmesi öngörülüyor.
Yatırımcılar, büyük ABD bankalarının ticari emlak sektörünü artan bir endişe kaynağı olarak göstermesi nedeniyle ofis talebini yakından izliyor. S&P 1500 ofis REIT endeksi, 8 Mart'tan bu yana yüzde 16 düşüş yaşarken, SL Green Realty ve Vornado Realty gibi bazı bireysel hisselerde daha keskin düşüşler yaşandı.
LPL Financial'dan Adam Turnquist, bu hafta başında yaptığı bir notta, "Ofis REIT'leri için piyasanın çok fazla olumsuzluğu fiyatlandırdığı açıkken, artan temerrüt oranları ve boşluk oranlarının yukarı yönlü seyri, ileride daha fazla düşüş riski olabileceğini gösteriyor" dedi.
Yatırımcılar için bir başka önemli faktör de faiz oranlarının gelecekteki seyri olacak. Ticari binalardan elde edilen istikrarlı gelecek nakit akışları, faiz oranları yükseldikçe cazibesini yitiriyor ve 2022'deki Fed'in agresif faiz artırımlarından en çok etkilenen emlak hisseleri oldu.
R.W. Baird'a göre, 130'dan fazla emlak hissesinin değerlemesi - hisse fiyatlarını işletme gelirlerine göre değerlendiren yaygın bir endüstri ölçütü olan fonlardan gelen fonlarla karşılaştırarak - 2022 başında 25,5 kat gelirden yıl sonunda 17 kata düştü.
Yatırımcılar, gelecek ayki Fed'in para politikası toplantısında bir faiz artırımını fiyatlandırırken, yazın ardından faiz oranlarının düşmeye başlamasını bekliyor. Fed ise, 2023 yılında faiz oranlarının mevcut seviyelerde kalacağını öngörüyor.
Ancak bazı yatırımcılar, satışların ucuz alım fırsatları yaratabileceğine inanıyor.
Sonuç olarak, ABD emlak sektörü zor bir dönemden geçerken, yatırımcılar ve analistler sektörün gelecekteki performansını değerlendirmek için kazanç beklentilerine, ofis talebine ve faiz oranlarının gelecekteki seyrine dikkatle bakacaklar. Bu dönemde, bazı yatırımcılar düşen emlak hisselerinde ucuz alım fırsatları bulabileceğine inanırken, diğerleri daha fazla düşüş riski olabileceği konusunda temkinli olabilir. Emlak sektörünün gelecekte nasıl performans göstereceği, büyük ölçüde bu faktörlerin gelişimine ve sektörün uyum yeteneğine bağlı olacak.