Yabancıların Türkiye'den gayrimenkul edinimine olanak tanıyan yasal düzenleme 2012 yılında yürürlüğe girmiş ve bu yasa ile Türkiye’de 1 milyon USD tutarında yatırım yapanlara Türk vatandaşı olma imkânı tanınmıştı. 2018’de yapılan düzenleme sonucunda ise Türk vatandaşlığı için gereken yatırım tutarı 250 bin USD olarak yeniden belirlenmiş ve bu noktadan itibaren yabancı ülke vatandaşlarına yapılan konut satışları ciddi bir ivme kazanmıştı.
TÜİK verilerine göre 2017 yılında Türkiye’de yabancı ülke vatandaşlarına satılan konut sayısı 22.234 iken, tutarın 250 bin USD’ye çekilmesinin ardından Türkiye yabancı yatırımcıların ilgi odağı haline gelmiş ve 2021 yılında toplam 58.576 satış gerçekleşmişti. 13.04.2022 tarihli Kabine Toplantısı'nda ise Türk vatandaşlığı elde edebilmek için gerekli yatırım tutarının 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarılması kararlaştırıldı.
Konuyu değerlendiren Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, “Henüz yasal değişiklik gerçekleşmese de, bu değişikliğin ilerleyen günlerde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmesi bekleniyor. Yapılacak değişiklik sonrasında en az 400 bin USD tutarındaki gayrimenkul veya gayrimenkullerin 3 yıl süreyle satılmaması halinde, şartları yerine getirenler Türk vatandaşlığı kazanabilecek. Yapılan bu değişikliği gayrimenkul piyasası üzerindeki olası etkileri açısından yorumlamak gerekirse; 2018 yılında 250 bin USD tutarının belirlendiği dönemde, başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelinde konut stoğu fazlası bulunduğunu, takip eden yıllarda ise gerek konut üretim miktarının yavaşlaması gerek yerli gerekse yabancı yatırımcıların gösterdiği talep sonucunda konut stoğu fazlasının eridiğini, gayrimenkul fiyatlarında hızlı artışlar görüldüğünü söyleyebiliriz.”dedi.
2018 yılında konut stoğunun rekor düzeyde olduğu piyasa koşullarında, 250 bin USD’nin alım gücü açısından bakıldığında oldukça yüksek bir meblağ olduğunu belirten Budakoğlu, “ Bugün gelinen koşullarda gerek İstanbul, İzmir gibi büyükşehirlerin merkez ilçelerinde, gerekse Bodrum, Çeşme, Urla, Fethiye, Kaş gibi tatil beldelerinde lüks konut segmentinde bu tutarların makul seviye olarak görülmeye başladığı görülüyor. Denge olarak, 2021 yılında gerçekleştirmiş olduğumuz, dünya metropollerini mukayese eden çalışmamız kapsamında, dünya genelinde 50 önemli şehri baz alarak, aynı yatırım tutarıyla şehir merkezlerindeki, üst gelir grubuna hitap eden lüks konutları baz alarak bir endeks hazırlamış ve hangi şehirde kaç metrekare konut alınabildiğini irdelemiştik. Çalışmamızda, dünyanın önde gelen 50 büyük şehrini irdelediğimizde İstanbul’un 45. Sırada yer aldığını ortaya koymuş ve her ne kadar Türk vatandaşları açısından konut fiyatları yüksek olsa da yabancı yatırımcının alım gücü üzerinden değerlendirildiğinde İstanbul’un muadili şehirlere göre nispeten uygun fiyatlı olduğu sonucuna ulaşmıştık.” şeklinde konuştu.
Bu araştırma raporunun hazırlandığı 2021 yılından bu yana Türkiye genelinde, özellikle de İstanbul’da gayrimenkul fiyatlarının oldukça yükseldiğine dikkat çeken Budakoğlu, “Bugünkü güncel fiyatlarla da baktığımızda da halen ülkemizdeki gayrimenkul fiyatlar yabancı yatırımcının alım gücüne göre makul durumda. Yapılan bu düzenlemeyle, vatandaşlık için gerekli tutarın 400 bin USD’ye gelmesinin ardından ülkemize daha yüksek profilde yatırımcının geleceğini söylemek yerinde olacaktır.” dedi.
Rusya Ukrayna savaşının etkilerine de değinen Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, “Özellikle Rusya-Ukrayna savaşıyla beraber Rusya’ya yaptırım uygulanmasının ardından Rus yatırımcıların vatandaşlık almak amacıyla Türkiye’ye yönelmeye başladığını biliyoruz. Rus yatırımcıların satın alma gücü olarak genellikle Ortadoğu kökenli yatırımcılara kıyasla daha fazla imkanlara sahip olduğu bilinen bir gerçek. Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarının dünya ölçeğine göre uygun olduğu da bilindiğinden, tüm bunların bir sonucu olarak, ülkemizin yatırımcı profili anlamında ilerleyen dönemde biraz daha seçici hale geleceğini ve daha yüksek profile sahip, satın alma gücü yüksek yatırımcıların yöneleceğini söyleyebiliriz.” dedi.
Yatırım tutarının yükselmesiyle beraber, yatırımcıların talebinin daha ziyade lüks konutlara yöneleceği, lüks konut pazarının daha da hareketleneceği ve lüks konut pazarında değer artışının hızlanacağı düşüncesinde olduklarını belirten Budakoğlu şöyle devam etti: “Vatandaşlık almak için gerekli yatırım tutarının yükseltilmesinin ardından, kısa vadede yabancı yatırımcılara satılan konut adedinin gerileyebileceği, ancak bu satışlardan ülkemize giren toplam yatırım bedelinin ise 250.000 USD kuralı uygulanan döneme kıyasla denk seviyelere ulaşacağı hatta orta vadede tutar olarak geçebileceğini, yani daha az ama daha yüksek fiyatlı konut satılarak piyasanın dengeye ulaşacağını ön görüyoruz.”.