Deprem korkusunun yeni konuta talebi artırması ve üretimin geçmiş dönem ortalamalarının altına inmesi fiyatlara da yansıdı. Yeni konutlarda hem satış hem de kiralama fiyatları ortalamaların üzerine çıktı.
Yılın başından bu yana gözlenen artış oranları, İstanbul’daki merkezi semtlerde yüzde 40’a ulaştı. Yeni konut fiyatlarındaki artışta, inşaat firmalarının geliştirdiği proje sayısının azalmasının yanında faiz kaynaklı olarak finansman ve girdi maliyetlerinin yükselmesi de etkili oldu. Bazı projelerin döviz bazlı olarak fiyatlandığına işaret eden sektör temsilcileri, kurlardaki yükselişin de yeni konut fiyatlarını yukarı çektiğini belirtiyor.
Bu yıl yaşanan depremler ve sıfır konutlara sağlanan ucuz kredi konut edinmek isteyenleri yeni konutlara yöneltti. Eski konutların fiyat artış oranı düşük kalırken yenilerin fiyatında büyük artışlar görüldü. Fiyat artışının görüldüğü ilçeler Avrupa Yakası’nda Beşiktaş, Şişli, Beyoğlu, Anadolu Yakası’nda ise Kadıköy, Üsküdar ve Ataşehir oldu. Yeni projelerde fiyat beklentilerin üzerinde artarken kiralar da yükseldi.
Türkiye’de yeni ve eski konutlar arasındaki fiyat makası hızla açılıyor. Bu yılın ilk dokuz ayında İstanbul genelindeki satılık konutlarda fiyat artışı yüzde 27,3 olurken, merkezi yerlerdeki 5 ila 10 yaş arası evlerde bu oran yüzde 40’ları buldu. Son üç yıldan bu yana enflasyonun altında fiyat artışı gösteren sıfır konutlarda ise 2020'de bu oran yüzde 31’ler seviyesinde gerçekleşti.
Ülke çapında 2020 yılı boyunca yaşanan depremlerle birlikte yeni konutlara yönelim artarken, bu yılın haziran ve temmuz aylarında verilen ucuz kredide sıfır konutlara ayrıcalık sağlanması, artan maliyetler, yeni inşaatların azalması satış fiyatlarını yükselten başlıca unsurlar oldu. Yeni projelerde satış fiyatları yükselirken, kiralar da arttı.
Eskiden çevredeki emsallerine göre yüzde 5 ila 10 arasında daha uygun fiyatla kiraya sunulan sıfır projelerde bu farkın da kapandığı kaydediliyor. Fiyat artışında başı çeken ilçeler ise Avrupa Yakası’nda yeni konut üretiminin az olduğu Beşiktaş, Şişli, Beyoğlu olurken, Anadolu Yakası’nda ise Kadıköy, Üsküdar ve Ataşehir gibi merkezi bölgeler öne çıktı.
Ucuz kredi döneminde satılmayanların fiyatı arttı
Yeni konutlardaki fiyat artışını değerlendiren Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, Haziran 2020’de kamu bankalarının gerçekleştirdiği konut kredisi faiz indirimleri sonucunda oluşan satışlar sonrasında elde kalan sıfır konutların fiyatlarını, gayrimenkul geliştiricilerinin artırdıklarını söyledi. Bu artışın üç ana nedeni olduğunu kaydeden Özcan, söyle konuştu: “Son iki yıldır, yapı ruhsatı alımları yıl bazında yüzde 50 civarında azaldı; bu durum, gayrimenkulcülerin yeni konut yapmayı durdurduğu şeklinde yorumlanabilir. Diğer yandan artan faizler, ikinci el konutlara göre yüzde 10-20 daha yüksek fiyat talep edilen sıfır konutlardaki finansman yükünü, dolayısıyla konut satın alma maliyetini arttırdı. Döviz kurlarındaki artışlar, yapı malzemelerinde fiyat artışlarına sebep oldu; sattığı yeni bir konuttan aldığı bedelle yerine yenisini yapamayacağını düşünen gayrimenkulcüler, öngördükleri indirim oranlarını geriye çektiler. Gayrimenkulcüler eskiden yüzde 10 ila 15 arasında indirimler yaparken, şimdi bu oran en fazla yüzde 5 oldu. Stoktaki konutlarını daha iyi fiyata satabilecekleri dönemi beklemeye başladılar.”
Merkezi semtlerde fiyat artışı daha yüksek olur
Satış fiyatlarının, her zaman yapılaşma sürecini tamamlayan, merkezi semt ve ilçelerde daha fazla artış kaydettiğini belirten Özcan, bunun nedenlerinin, satıştaki konut sayısının belli bir seviyede ya da düşük olması ve ilgili bölgede yeni proje yapılabilecek uygun arsa olmamasından kaynaklandığını ifade etti. Bu nedenle nispeten sınırlı sayıda konutun satışa sunulduğu merkezi ilçeler olan Beşiktaş, Şişli, Beyoğlu, Kadıköy, Üsküdar ve Ataşehir’de, fiyat artışlarının yeni projelerin üretildiği Beylikdüzü, Esenyurt, Avcılar, Çekmeköy, Pendik, Tuzla ilçelerindekilere göre daha yüksek olduğunu dile getirdi.
Gayrimenkul Değerleme (İGD) Kurucu Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman da sıfır ve ikinci el konut fiyatları arasındaki makasın açılmasının arkasındaki iki etmenden birincisinin düşük şiddetli depremlerin oluşturduğu yeni konuta geçme hassasiyeti olduğunu kaydetti. İkinci etmenin ise kamu bankalarınca yapılan düşük faizli konut kredi kampanyalarında sıfır konutlar için daha avantajlı faiz oranları uygulanması olduğunu aktaran Büyüduman, “Buna bağlı olarak TCMB konut fiyat endekslerine göre İstanbul’da yeni konut fiyatları yüzde 30 artarken, eski konutların fiyat artışı yüzde 26 oldu. TÜİK verilerine göre İstanbul’da konut kira artışı ise yüzde 9 düzeyinde kaldı. İstanbul’da kiralar ve konut fiyatları arasındaki makas en çok Kadıköy ilçesinde açılma gösterdi” diye konuştu. TURYAP Kurumsal Pazarlama ve Satış Müdürü Alper Perçin de pandemi, banka kredi faiz oranlarının artması, döviz problemi ve İzmir depremi gibi etkenlerin makasın açılmasına yol açtığını belirtti. Bu nedenle yeni konutlarda satın alma ve kiralama fiyatları artarken, satışı ve kiralanmanın kolaylaştığını ifade eden Büyükduman, “Deprem öncesi eski konutlarda fiyatlar yatay seyrederken bugün kiralanması ve satışı çok güç durumda” dedi.