GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği),  dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere,  sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli  bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık  tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’,  ‘Krediler’, ‘GYO-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’, ‘GYF-Gayrimenkul Yatırım Fonu’, ‘Ofis’, ‘AVM’, ‘Lojistik’ ve ‘Turizm’ gibi  gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun  gayrimenkul  yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili  verileri, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi.

GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy  değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif  karlılıkları gibi birçok verinin eklendiği rapora son olarak GYF ile  ilgili güncel veriler eklendi. Yapı Kredi Bankası sponsorluğunda  hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, aynı zamanda GYODER’in web sitesi ve www.gyoder.org.tr adresinde yayınlanıyor.

Alınan önlemler toparlanma eğilimini güçlendirdi 

Sektörün geleceğine dair öngörülerin de aktarıldığı ‘GYODER Gösterge’ 2020-2. Çeyrek Raporu’nda, şu bilgi ve değerlendirmeler yer  aldı: Pandemi sürecinde başta Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca alınan önlemler ve proaktif yaklaşımlar  sektöre can suyu olarak toparlanma eğilimini güçlendirdi. İnşaat  sektöründe yüzde 1,5 seviyesinde yaşanan gerileme ise hızlı yaşanan  küçülmelerden sonra eğilim değişiminin ilk işareti olarak görüldü.
Alınan tedbirlerle özellikle ikinci çeyreğin sonu itibarıyla sektörde  gözle görülür bir toparlanma yaşandı. Söz konusu toparlanma konut  satış rakamlarına da yansıdı.

Konut satışında geçen yılın ilk yarısına göre yüzde 23,5’lik artış

2019 yılının ilk yarısında toplam 505 bin olan konut satışı, 2020  yılının aynı döneminde 624 bin adede ulaşarak yüzde 23,5’lik bir artış  sağladı. Artışı tetikleyen en önemli unsurlar ise pandemi nedeniyle  yaşanan kapanma sürecinin bitmesi, özellikle kredi faizlerinde kamu  bankaları önderliğinde sağlanan keskin düşüş ve ertelenen talebin  etkisi oldu. Diğer yandan birkaç yıldır yeni konut arzının giderek  düşmesi de talebin yükselmesinde diğer bir tetikleyici oldu.
Hâlihazırda pazarda bekleyen konutların talep görmesi de önemli ölçüde  stok erimesi sağladı. 2020 yılının ilk yarısı itibarıyla 226 bin adede  ulaşan ipotekli konut satışında, 2019’un aynı dönemine göre yüzde 221’lik artış yaşandı.

Yaşanan değişim yatırım kararını etkileyecek

Raporda, pandemi nedeniyle değişen ihtiyaç ve tüketim eğiliminin  dikkat çeken bir gelişme olduğu belirtilerek, artık bina yapısından,  mimariye, kullanılan temel malzemeden, çevreye duyarlılığa kadar pek  çok unsurda değişim gözetilerek yatırım kararı alınması gerektiği  vurgulandı.

İkinci çeyrekte 283 bin 731 konut satıldı, geçen yıla göre yüzde 14’lük artış yaşandı

2020 yılı ikinci çeyrek konut satışları, küresel salgın nedeniyle  nisan ve mayıs aylarında görülen ekonomik durgunluğa karşın bir önceki  yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 14’lük bir artış göstererek
283 bin 731 adet seviyesinde kapandı.Özellikle haziran ayı itibarıyla  kamu bankaları tarafından başlatılan konut kredisi kampanyası konut  satışlarını olumlu yönde etkilerken, küresel salgın nedeniyle  ertelenen talebin de etkisiyle mayıs ayı itibarıyla konut fiyatlarında  aylık yüzde 6,4 ile bugüne kadarki en yüksek aylık değişim görüldü.

İlk el satışlarda geçen yıla göre düşüş

2020 yılı ikinci çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre, ilk  el satışlarda yüzde 8,1 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise yüzde 28 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki  oranı, bir önceki çeyreğe göre artış göstererek çeyreklik bazda yüzde 31,8 olarak gerçekleşmiş olsa da haziran ayında yüzde 30,9 ile bu oran  veri setindeki en düşük seviyesine geriledi.

İpotekli satışlarda yüzde 206 artış

İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile  birlikte geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 206,7 oranında bir artış  gerçekleşirken, diğer satışlarda ise verilerin açıklanmaya  başlanmasından bu yana çeyreklik bazda en düşük satış sayısı görüldü  ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 28,3 oranında gerileme  kaydedildi. Konut kredisi kampanyası ve ertelenen talebin etkisiyle  talepte görülen artış ikinci çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına  yansıdı ve mayıs ayı itibarıyla reel bazda yıllık yüzde 10,6 artış  görüldü. Nominal bazda, geçtiğimiz yıl mayıs ayında konut fiyat  endeksinde yıllık artış yüzde 1,5 seviyesinde iken, endeks bu yıl  mayıs ayında yıllık bazda yüzde 23,1 oranında artış gösterdi.

Gerileyen yabancıya satış oranı haziranda yüzde 93,5 arttı

Yabancılara yapılan satışların ise iç talebin yüksek olması,  küresel salgın ve uçuş sınırlamaları nedeniyle toplam satışlar  içerisindeki oranı gerilemeye devam etti ve yüzde 0,9 olarak  gerçekleşti. Bununla birlikte, haziran ayında aylık bazda yüzde 93,5  oranında artış görüldü. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut  satışlarında ilk sırada yüzde 46,1 pay ile İstanbul, ikinci sırada  yüzde 16,8 pay ile Antalya yer aldı.

İlk yarıda yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 45,5 arttı

Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yılın ilk 6 ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 45,5 arttı. Yapı ruhsatı  verilen binaların yüzölçümü yüzde 40,8, değeri yüzde 54,8 ve daire  sayısı yüzde 72,9 arttı. Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma  izin belgelerinde ise bina sayısı yılın ilk yarısında geçen yılın aynı  dönemine göre yüzde 35,6, yüzölçümü yüzde 32,5, değeri yüzde 27,2,  daire sayısı da yüzde 32,1 azaldı.

Haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 234 milyar TL’ye ulaştı

2019 yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki  azalış trendi, yer yer haftalık bazda artışlar hariç 2020 yılı haziran  ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Temmuz ayı başında azalış  trendine giren ve yüzde 1,65 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi  faiz oranı, 2020 yılı Temmuz ayında yüzde 0,73 seviyesine geriledi.
Aynı şekilde 2019 Temmuz ayı başında azalış trendine giren ve yüzde 21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı Temmuz ayı ortasında 12,61  puan azalarak yüzde 9,14 seviyesine geriledi. 2020 yılı haziran ayı  sonunda konut kredisi hacmi 234 milyar TL seviyesinde gerçekleşti.
Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2019 yılı haziran ayında yüzde 51 seviyesindeyken, 2020 yılı haziran  ayında yüzde 60’a yükseldi.

GYO endeks değeri ikinci çeyrekte yüzde 50 arttı

Birinci çeyrek raporunda, GYO endeksinin Ocak ayında başlayan  hızlı yükselişinin Covid-19 sebebiyle yerini BIST-100 endeksine  paralel bir şekilde ciddi bir düşüşe bıraktığı ancak bu düşüşün  yatırımcılar için bir alım fırsatı olduğu belirtilmişti. Nitekim Mart  sonunu 33.384 puandan kapatan GYO endeksi, haziran sonunda yüzde
50,12’lik bir artışla 50.118 puana yükseldi. GYO endeksiyle yüzde 70’in üzerinde korelasyonu olan BIST 100 endeksi ise aynı dönemde  yüzde 30’luk bir artış sağladı. Halka açıklık oranının yüzde 52  mertebesinde olduğu GYO endeksinin piyasa değeri de yüzde 59’luk  artışla 36,5 milyar TL’ye yükseldi. Bununla birlikte ikinci çeyrekte  yabancı yatırımcı oranında Borsa İstanbul’un genelinde olduğu gibi bir  kayıp olduğu ve yüzde 2’lik bir düşüşle bu oranın yüzde 17’lere  gerilediği görüldü. Ayrıca bireysel ve kurumsal yatırımcı oranlarının  neredeyse eşit olduğu GYO’ların ikinci temettü dağıtmadığını ancak  hisselerdeki yükselişin sonraki çeyrekler için temettü dağıtımı  anlamında da pozitif bir yansımasının olabileceğini söylemek mümkün.

Yabancı yatırımcı ülke sıralamasında ABD ilk sıradaki yerini korurken, Bahreyn ve Kuveyt ilk 5 içerisinde yer aldı. Endeksin üçüncü çeyrekte  kar satışları ile birlikte bir miktar gerilemesi ve Covid-19’un  seyrine göre artı ya da eksi yönde ivmelenmesi mümkün. Yeni bir  dalganın gelmesi tüm borsalarda olduğu gibi GYO endeksini de olumsuz  etkileyecekken salgınla ilgili sinyallerinin olumlu olması durumunda  endeksin artış trendinin artması muhtemeldir. Endeksteki artışın  kalıcı olması ve iskontolu işlem gören GYO’ların gerçek değerini  bulabilmesi ancak uzun vadeli yabancı yatırımcıların piyasada daha  uzun süre yer almasıyla mümkün olacaktır.

GYF’lerin pazar büyüklüğü 6,8 milyar TL seviyesine ulaştı

Bireysel tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin  profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini  sağlayan kurumsal yapı olan Gayrimenkul Yatırım Fonu, gayrimenkul  varlıklarına yatırım suretiyle değer artış kazancı ve/veya kira geliri  elde etmeyi amaçlıyor. Türkiye’de hukuki temeli, 03 Ocak 2014 yılında
SPK tarafından yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne dayanıyor. Sektör adına son derece önemli bir  yatırım aracı olan gayrimenkul yatırım fonlarına ait veriler, GYODERGösterge 2. Çeyrek dönemi itibariyle Gayrimenkul Yatırım Fonları Komitesi’nin katkılarıyla ilk kez paylaşılmaya başlandı. Bundan sonra  her çeyrekte güncel veriler raporda yer almaya devam edecek.

Türkiye’de gayrimenkul yatırım fonu pazar büyüklüğü 30 Haziran 2020  itibarıyla 6,8 milyar TL seviyesine ulaştı. İhraç dönemi devam eden ve  ilk defa yatırım alan fonlar da dahil olmak üzere toplam 45 GYF  yatırım aldı. Nisan 2020 ile Haziran 2020 arasında SPK tarafından 4  yeni GYF’ye kuruluş izni, 3 GYF’ye ihraç belgesi onayı verilirken 3  mevcut GYF’nin tasfiyesi onaylandı. Borsa İstanbul Nitelikli Yatırımcı İşlem Pazarı’nda 6 adet GYF işlem görüyor.

‘Yeni normal’ ofis pazarını yeniden şekillendiriyor

İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak  aynı seviyede kalmasına karşın, sağlıklı çalışma alanları çözümlerinin  gerekliliği gereği arzın yeniden sınıflandırılması gerekecek. İkinci  çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 41 bin 255 metrekare  olarak gerçekleşirken, yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama  işlemleri toplamda 132 bin 118 metrekare oldu. İkinci çeyrekte  kaydedilen işlem hacmi bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine  göre özellikle pandemi etkisinin bir yansıması olarak düşüş  gösterirken sırasıyla yüzde 54,6 ve yüzde 14,7 oranlarında azalma  gerçekleşti. Bununla birlikte ikinci çeyrekte gerçekleşen kiralama  işlemlerinin yüzde 76 gibi büyük bir çoğunluğu yeni kiralama  anlaşmalarından oluştu. Yılın ilk yarısına bakıldığında ise yenileme  anlaşmaları, kaydedilen toplam kiralama faaliyetlerinin yüzde 8,5’ini  oluşturdu. İkinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, yüzde 50,2’si MİA’da gerçekleşti. Böylece bir önceki çeyreğe göre iki kattan  fazla bir oranda artış görüldü. Yüzde 37,1’i Anadolu yakasında, yüzde 12,7’si bir önceki çeyreğe göre azalma göstererek MİA dışında Avrupa  yakasında kaydedildi. Bununla birlikte, ilk yarının sonunda boşluk  oranı genel olarak az bir oranda düşüşle yüze 24 olarak kaydedildi.

Covid-19 nedeniyle ortaya çıkan ‘yeni normal’ kavramı, ofis pazarının  hızla yeniden şekillenen bir forma dönüşmesine öncülük ederken, temel  yaklaşım esneklik üzerine olacak. Bu doğrultuda başlıca çıkarımlar,  sağlık, verimlilik ve maliyet optimizasyonu üzerine kurulacak.

Pandemiye bağlı olarak, kiralama işlemleri ikinci çeyrekte yavaşlama  göstermesine karşın yılın ilk yarısında artış gösterdi. Öte yandan  beklenen talebin yılın ikinci yarısında ivmelenmesi bekleniyor.

Ticari Gayrimenkul Endeksi’nde artış

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi, 2020 yılı haziran sonu  itibariyle 153,32 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin  aynı ayına oranla 6,31 puan artış gösterirken, aylık 1,38 puan artış  gösterdi. 2020 yılına 146,97 puan seviyesinde başlayan endekste, 12  aylık dönemde 8,84 puanlık bir artış yaşandı.

Lojistik piyasasının performansı ikinci çeyrekte arttı

Yılın ilk çeyreğinde kiralama işlemi bakımından dip noktayı gören  lojistik piyasası, Covid-19 salgını döneminde önemi artan perakende  lojistiği ve çevrimiçi satışların etkisiyle ikinci çeyrekte kayda  değer bir performans gösterdi. 2020’nin ilk yarısı itibarıyla lojistik  piyasasındaki birincil kira USD bazında metrekare başına aylık 4,50  olarak görünürken TL bazında 30,00 metrekare/ay seviyesine yükseldi.

Özellikle hipermarketlerin satış hacmindeki artış ve çevrimiçi sipariş  kanallarına yönelik yatırımları ile kent lojistiğinin önemi artmaya  devam edecek. Diğer yandan, yılın ikinci çeyreğindeki talebin ivmesini  devam ettirmesi durumunda kira rakamlarında bir nebze daha artış  yaşanması söz konusu olabilir.Mevcut veriler itibarıyla birincil  lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,45  milyon metrekarelik toplam depo stokunda 6,68 milyon metrekare ticari  kullanım amaçlı lojistik arzı yer alıyor. 2020’nin ikinci çeyreği  itibarıyla yüzde 11,9 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki  projelerin hacmi ise yaklaşık 486 bin metrekare olarak kayıt altına  alındı ve söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı  lojistik arzı olarak görülüyor.

Covid-19’un etkisi ve TL’ye geçiş AVM’leri zorluyor

Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 454’e, toplam kiralanabilir  alan stoku ise 13 milyon 508 bin metrekareye ulaştı. En fazla  alışveriş merkezine sahip iller sırasıyla  İstanbul (147 adet), Ankara (39 adet), İzmir (28 adet) iken, İstanbul toplam kiralanabilir alan  stokunun yaklaşık yüzde 39’una sahip. Türkiye genelinde, ortalama bin  kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 162 metrekare oldu. Ağustos 2019’da yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların ardından
Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan Türk Parası Kıymetini Koruma kararı  gereğince kira kontratları yabancı para birimlerinden TL’ye çevrildi.

Covid-19’un olumsuz etkisiyle bazı perakendeciler  belirli ‘ciro/kira’  hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha  agresif bir şekilde uyguladı. TL ye geçiş ile güncel kur üzerinden  gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya  gidemeyen AVM yatırımcıları açısından, COVID-19’un da etkisiyle çok  zor bir dönem geçeceği söylenebilir.

Turist sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 300 düştü

2019 yılında Türkiye’ye gelen yaklaşık 44,47 milyon yabancı  turistin yaptığı harcamalar kişi başı ortalama 642 dolar oldu. 2018  yılının ilk çeyreğinde kişi başı ortalama harcamanın 710 dolar olduğu  göz önünde bulundurulduğunda, geçen yılın aynı dönemine göre kişi başı  harcamaların arttığı söylenebilir. Covid-19 etkisinin sürdüğü 2020  yılının ikinci çeyreğinde Türkiye’ye gelen 4,5 milyon yabancı turistin  yüzde 53’ü İstanbul’a, yüzde 9,9’u Antalya’ya, yüzde 2’si Ankara’ya  geldi. Gelen turist sayıları 2019 yılının ikinci çeyreği ile  karşılaştırıldığında yüzde 300 oranında bir düşüş yaşandığı görüldü.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde  Türkiye genelinde toplam 479 bin oda kapasitesi ile 4 bin 116 işletme  belgeli, 85 bin oda kapasitesi ile 730 yatırım belgeli konaklama  tesisi olduğu görülüyor. İşletme belgeli tesislerin şehir  kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 801 tesis ve 214 bin oda  kapasitesi ile Antalya çekiyor. Antalya’yı, 631 tesis ve 63 bin oda  kapasitesi ile İstanbul takip ediyor. Muğla ise 406 işletme belgeli  tesis, 50 bin oda arzı ile üç üncü sırada yer alıyor.