Parasal genişleme ortamında düşük faizli konut kredileri nedeniyle şişen küresel gayrimenkul piyasası, merkez bankalarının yüksek enflasyon karşısında para musluğunu kısmaya başlaması ile soğumaya başladı.

Kredi maliyetlerinin artması ve aşırı yüksek fiyatların talep düşüklüğü yaratması gibi nedenler fiyat artış hızının düşmesinde etkili olurken bunun Türkiye’ye yansıyıp yansımayacağı da merak konusu. Uzmanlar BDDK’nın son aldığı önlemlerle birlikte Türkiye’de de ucuz ve bol kredi vaktinin dolacağı görüşünde.

Uzmanlara göre diğer tüm varlıklara göre konut fiyatlarında da artışlar sürecek ancak reel fiyat bazında piyasa bir miktar dengelenebilir. Ancak konut fiyatlarındaki artış hızı bir miktar dengelense de özellikle alım gücü noktasında zorlanan vatandaşın kredi kullanmadan konut alması çok zor olacağı için soğuyan piyasanın konut edinimi konusunda önemli bir katkısı olmayacağı düşünülüyor.

ABD Merkez Bankası (Fed) başta olmak üzere başlıca merkez bankalarının birkaç yıldır sürdürdüğü düşük faiz politikası sayesinde ve pandemi dönemindeki parasal genişleme ile birlikte kredi maliyetleri düşmüştü. Böylece konut pek çok insan için mantıklı bir yatırım aracı haline dönüştü. Bunun neticesinde de konut fiyatları çok hızlı bir şekilde artmaya başladı.

Ancak küresel ekonominin şiddetli enflasyon, borsa kargaşası ve jeopolitik risklerle boğuştuğu ortamda konut piyasasındaki yükselişin de durulmaya başladığı görüldü. Dünyanın dört bir yanındaki merkez bankaları hızla faiz oranlarını yükseltirken, yükselen borçlanma maliyetleri zaten fiyat düzeyinin aşırı yüksek olduğu piyasada pek çok insanın konut alma hayallerini suya düşürdü.

Bununla birlikte talebin azalması da pek çok ülkede fiyat artış hızını yavaşlattı. Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi Freddie Mac’in açıkladığı verilere göre, ABD’de 30 yıllık sabit faizli bir kredi için ortalama faiz oranı, kriz dönemi olarak bilinen 2008 Kasım’daki seviye olan yüzde 5,78'e yükseldi. Bu oran yılın başında yüzde 3,2, bir yıl önce ise yüzde 2,93 seviyelerinde gerçekleşmişti.

Faiz oranlarındaki bu yükseliş ise konut talebini aşağı çekti. ABD Mortgage Bankacılar Birliği’ne göre 10 Haziran’da sona eren haftada ipotekli satın alma başvuruları bir önceki yıla göre yüzde 16 düştü. Ayrıca ABD’de konut piyasasının önemli göstergelerinden kabul edilen inşaat izinlerinde de bir önceki ayla karşılaştırıldığında yüzde 7’lik bir düşüş kaydedildi.

Dijital emlak sitesi Redfin verilerine göre ABD’de martta fiyatı düşen evlerin toplama oranı yüzde 11 olurken bu oran haziranda daha da artarak yüzde 14 olarak gerçekleşti. Bu da konut piyasasının soğumaya başladığının kanıtlarından biri oldu.

Bununla birlikte uzmanların tahminleri de konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşlayacağı yönünde. Freddie Mac tahminlerine göre, 2021’de yaklaşık yüzde 18 artan ABD ev fiyatlarının 2022’de yüzde 10, 2023’te ise yüzde 5 artacağı, yani artış hızının yavaşlayacağı öngörülüyor.

Öte yandan parasal sıkılaşmayı hızlandıran İngiltere’de de konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşladığı görüldü. Ülke genelinde konut fiyatları haziranda önceki aya göre yüzde 0,3 artarken, fiyat artış oranının bir önceki ayda kaydedilen yüzde 0,9’dan sert gerilediği görüldü.

Bloomberg Economics araştırmasına göre, İsveç, Yeni Zelanda, Çek Cumhuriyeti, Avustralya, Portekiz ve Almanya’da da konut piyasasının yavaşladığı belirtildi.

Peki bu fiyat artış hızındaki yavaşlama Türkiye’ye nasıl yansıyacak? Uzmanlar hem kredi maliyetlerinin artması hem de konut alım gücünün azalması nedeniyle talepte yaşanan gerilemenin konut fiyat artışını dengeye getireceği görüşünde.

Merkez Bankası verilerine göre, 2022 Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 10,2 oranında artan konut fiyatları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 127 artmıştı.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi'nin (BETAM) verilerine göre, mayısta Türkiye genelinde yıllık ortalama satılık konut ilan fiyatı yüzde 153,9 arttı. Fiyatlar aynı dönemde İstanbul'da yüzde 183,6, Ankara'da yüzde 133,8 ve İzmir'de yüzde 136,2 arttı.

Türkiye’de şu ana kadar yayınlanan verilerde konut fiyat artış hızında gerileme görülmese de uzmanlar kredi faizlerinin mayıs ve haziran ayından itibaren alınan önlemlerle yükselmeye başlayacak olmasından dolayı artışların normale dönebileceği görüşünde.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) haziran sonunda konut kredilerine ilişkin yeni karar almıştı. Karara göre, 1. ve 2. el konutlar için konut kredilerinde kredi değer oranı farklılaştı. Değeri 10 milyon TL üzeri olan konutlar için kredi imkanı olmayacak. 2 ile 5 milyon TL arası konutlarda ise yüzde 70 kredi kullanılacak.

Ayrıca Reuters’ın bazı bankacılık kaynaklarından edindiği bilgiye göre, bazı kamu bankaları ikinci el konut kredisi kullanımı üst limitini 150 bin TL’ye kadar düşürdü. Bu hafta içi yayımlanan habere göre, kamu bankalarında şube bazlı kredi miktarı ve kredi sayısı uygulaması ile kredi kullandırmayı azaltıcı önlemler alınmaya başlandı.

Konu hakkında bilgi sahibi üst düzey bir bankacı, “Bazı kamu bankaları konut kredilerinde üst limiti 150 bin TL’ye indirdi. Bazıları ise maksimum 500 bin TL konut kredisi kullandırıyor” dedi.

Ayrıca ödeme güçlüğü, konut fiyatlarının aşırı şişmesi ve bunun yarattığı talep baskısı nedeniyle fiyat artışlarının bir miktar soğumaya başlaması bekleniyor.

Konuyu Sozcu.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, “Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir şekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artıştaki yüksek oranlar bir miktar kırılacak” değerlendirmesinde bulundu.

Küresel taraftaki gelişmelere ilişkin, konut fiyat artışlarıyla ilgili Türkiye'de duyulan korkuları diğer ülkelerin de yaşadığını ve buna dair düzenlemeler yaptığını belirten Erdoğdu, “30 yıllık konut kredisi faizlerinde ciddi bir gerileme olmuştu. Ancak son dönemde bu faizler tekrardan 2,5 puanlardan 5,70'lere çıktı. Bu da aslında Amerika'nın alışık olduğu oranlar. Fed'in faiz artırmasıyla bu daha da yukarıya gidecek. Bir dönem Türkiye'de olduğu gibi konut kredisi faiz oranları ucuz kalmıştı” değerlendirmesinde bulundu.

Türkiye’de de  neredeyse 15 günde bir konut piyasasını ilgilendiren düzenlemeler yapılmaya başlandığını hatırlatan Erdoğdu, “Kiralara tavan sınırı, BDDK'nın konut kredilerinde yapmış olduğu düzenlemeler derken, aldığımız geri bildirimlere göre kredi kampanyalarının bitmek üzere olduğuna dair sinyaller alıyoruz” dedi.

Kredilerde daha düşük miktarların onaylandığına yönelik durumlar aldıklarını belirten Erdoğdu, “Bu sinyaller konut kredilerinde kampanya koşullarının bittiğini ve özel bankalar tarafından uygulanan yüzde 2,10-2,15'ten başlayan, 2,40'a kadar giden faiz oranlarının uygulanacağını gösteriyor” diye konuştu.

Ödeme güçlüğünün yaratacağı talep baskısının da fiyat artış hızını etkileyeceğini belirten Erdoğdu, “Konut piyasasında ağustos ayından sonra kredili satışların da normal satışların da normal seyirlerine doğru yavaş yavaş gideceğini düşünüyorum” dedi. Erdoğdu son olarak şunları ekledi:

“Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir şekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artıştaki yüksek oranlar bir miktar kırılacak. Sonsuza kadar reel olarak muazzam bir artış sürdürülebilir değil. Nominal artışın devam edeceğini ve reel artışın normal seyrine gelerek yavaşlayacağını öngörebiliriz.”