AVM'lerde kiralamaların TL'ye dönmesi ve artan finansman maliyetleri yatırımcıları zor durumda bıraktı. 15 milyar dolar civarında borcu bulunan sektör bankalardan yapılandırma istiyor

Alışveriş merkezi sektöründeki yaklaşık 60 milyar dolarlık yatırımı temsil eden Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği'nin (AYD) Başkanı Hulusi Belgü, bankalarla sektör borçlarının yeniden yapılandırılması konusunda görüştüklerini söyledi.

Türkiye'ye son 10 yılda yapılan yabancı yatırımların yaklaşık yüzde 13'ünü çeken alışveriş merkezlerinde, kiralamaların TL'ye dönmesi ve artan finansman maliyetleri yatırımcıların borç geri ödemelerinde temerrüt riskini beraberinde getiriyor. Sektörün toplam 15 milyar dolar civarı borcu bulunuyor.

Bankalarla uzlaşmaları gereken iki kritik unsur bulunduğunu kaydeden Belgü, bunlardan birinin yeniden yapılandırmada yatırımcıların kredi aldıkları dönemdeki eski faizlerin geçerli olması olduğunu söyledi.

Kiralamalarda TL'ye geçiş nedeniyle AVM'lerin ticari değerlerinde de düşüş yaşandığına dikkat çeken Belgü, bu nedenle bankaların ek teminat taleplerinin önüne geçilmesinin de ikinci kritik nokta olduğunu söyledi.

Sektörde yaşanan son gelişmelerin ardından yabancı yatırımcıların artık Türkiye'ye gelmek istemediğini, yerli yatırımcıların yatırım yapmasını da çok zor gördüğünü belirten Belgü, AVM'lerde yatırım döneminin sonuna gelindiğini ve önümüzdeki 5 yıllık süreçte yatırımların ağırlıklı olarak eskiyen AVM'lerin yenilenmesi şeklinde olacağını belirtti.

Kira sözleşmeleri TL'ye döndü

AVM yatırımlarında finansmanın dolar ve euro cinsinden sağlanması nedeniyle AVM yatırımcıları mağaza kiralamalarını ağırlıkla döviz cinsinden yapıyorlardı.

Ancak Türk parasının kıymetini koruma hakkındaki kararda eylül ayında yapılan değişiklikle, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya döviz endeksli olarak kararlaştırılamayacağı belirlendi. Bu kapsamda daha önce akdedilmiş sözleşmelerdeki döviz cinsi bedeller de TL olarak yeniden belirlendi.

"Yatırımcının 15 milyar dolar borcu var"

AVM yatırımcılarının 15 milyar dolar civarı borcu bulunurken, döviz yükümlülüklerine karşın döviz geliri elde edemez duruma gelen AVM'lerin finansal yapısı ile ilgili riskler gündeme geldi.

Belgü, "AVM yatırımcılarının 15 milyar dolar borcu var. Bunlar 5-10 yıl vadeli ve yüzde 80-90'ı dövizle. Bunların böyle borçları varken, önümüzdeki dönemlerde dövizin ne getireceğini bilmiyoruz. Buna önlem alınması için hem devletle hem bankalarla görüşüp birebir çalışma yapmaya çalışıyoruz" dedi ve ekledi:

"Buradaki kritik hususlardan biri, bizim eskiden kullandığımız kredilerin faizleri ile güncel faizlerin çok farklı olması. Yapılacak yeniden yapılandırmalarda eski faizlerin geçerli olması çok önemli. İkincisi de, kiralamalarda TL'ye dönüldüğü için AVM'lerin ticari değerlerinde bir düşüş yaşanıyor. Dolayısıyla AVM yatırımcıları ekstra bir teminat isteme durumu ile karşı karşıya kalabilir. Bunun önüne geçilmesi lazım"

"AVM yatırımlarının sonuna geliyoruz"

Bankalarla bu iki nokta üzerinde uzlaşmaları gerektiğini vurgulayan Belgü, "Bir orta yol sağlanmak zorunda. Şu anda döviz daha makul seviyelerde seyrediyor ama nihayetinde bütün müşterilere ciddi bir indirim yapıldı, güncel kurun altında fikslendi. Böyle olunca da AVM'lerin ciddi bir kaybı var. Bizim temennimiz, bir problem yaşanmadan gereken önlemleri almak" dedi.

Belgü, yeniden yapılandırma sürecinde kamu bankalarının itici bir rolü olabilir mi sorusu üzerine ise, "Bütün bankalar anlayışla yaklaşıyor, yardımcı olmaya çalışıyor... AYD olarak biz de detayları Bankalar Birliği'ne ve BDDK'ya anlatmaya çalışıyoruz" diye konuştu.

Finansman maliyetlerindeki artış ve zorlaşan fonlama imkanlarının yanı sıra, dövizle kiralama yapılamadığı için oluşan döviz açık pozisyonu riski nedeniyle Türkiye'de yeni AVM yatırımının çok zorlaştığını vurgulayan Belgü, "Öyle görünüyor ki AVM'lere yatırım döneminin sonuna geliyoruz" dedi.

Belgü şöyle devam etti:

"Yabancı yatırımcı artık gelmek istemiyor. Bu çok net. Türk yatırımcıların yatırım yapmasını da çok zor görüyorum. Finansmanla ilgili büyük riskler var... Halihazırda başlamış projeler devam ediyor ama yeni bir proje yapılması şu an için zor gözüküyor... Önümüzdeki 3-5 sene durağan geçecek gibi görünüyor. Önümüzdeki 5 sene daha büyük yoğunlukla eskiyen AVM'ler yenilenecekler. Ama yeni bir yatırım yapmak şu an için zor."

Ciro artışı sürüyor

AVM'lerin cirolarında ise yukarı trendin sürdüğünü belirten Belgü, AVM'lerin toplam cirosunun 2017'deki 110 milyar liradan bu yıl 130 milyar liraya yükseldiğini ifade etti. Belgü, AVM cirolarının 2019'da enflasyon oranının 2-3 puan üzerinde gerçekleşmesini öngördüklerini söyledi. AYD verilerine göre, üçüncü çeyrekte AVM'lerde metrekare başına düşen ortalama cirolar enflasyondan arındırılmadan yüzde 27.9'luk artış kaydetti.

Türkiye'de 412 adet AVM var

AYD verilerine göre, Türkiye'nin son 10 yılda çektiği toplam 133 milyar dolarlık yatırımın 17 milyar dolarını AVM yatırımları oluşturdu. Toplam 58 milyar dolarlık AVM yatırımları içinde yabancı yatırımların payı ise yüzde 30. Türkiye'de mevcut durumda 412 AVM faaliyet gösteriyor. Halihazırda yatırımı başlamış projelerle bu sayının 425'e çıkması bekleniyor.