Borsa İstanbul'da yeni yıl ile birlikte halka arzlara yeniden düğmeye basıldı. Geçen yıl arz miktarı ile talep miktarının kafa kafaya gelmesi nedeniyle halka arzlar ikinci yarıda, durma noktasına gelmişti. Oysa yılın ilk yarısı ve 2023'te bazı halka arzlarda talep miktarı, arz tutarının 10 katına kadar ulaşabilmişti.

Ancak, aracı kurumlar ve pazarlayıcıların "nasıl olsa satılıyor, kaça satsan alıyorlar" diye patronları gaza getirmesi ile, adil fiyatının 4-5 katına yapılan halka arzlar bir süre sonra doğal olarak durdu. Halka arzdan sonra borsada bireysel yatırımcıları manipüle etme amaçlı yapılan "tahta oyunları" da gün geldi yetmedi. 

Gittikçe artan oranda finansman sıkıntısı çeken reel sektörün, bu yıl halka arza daha fazla yöneleceği aslında geçen yılın son ayında belli olmuştu.  Aralık ayındaki üç halka arzdan sonra bu yıl da hızlı başladı. Halihazırda 2 halka arz için talep toplanıyor. Gülermak Ağır Sanayi İnşaat ve Taahhüt A.Ş. (GLRMK) ve Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (EGEGY)

EGEGY için 6-8 Ocak ve GLRMK için 8-10 Ocak döneminde talep toplanacak. 4.8 milyar TL'lik halka arz büyüklüğü olan GLRMK, hem Aralık 2023'teki Avrupa GYO'dan sonraki en büyük halka arz hem de 2024 yılındaki 34 halka arzdan daha büyük olacak.

EGEGY halka arz büyüklüğü ise 980 milyon TL seviyesinde. GLRMK halka arzında QNB Yatırım Menkul Değerler, EGEGY'de ise Halk Yatırım Menkul Değerler halka arzı yapıyor. 

GYO halka arzları yatırımcı tuzağı

Bu yılın ilk halka arzı neredeyse, "fırsat bu fırsat ilk biz yapalım" kafasıyla yapılmış gibi. Geçen yıl adeta duran halka arz piyasasından aslında ayağını ilk çekenler gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketleri olmuştu.  2023'te sekiz GYO halka arz edilirken 2024'te bu sayı sadece ikiye düştü. GYO şirketlerinin halka arzlarının birden durmasının teorik olarak iki nedeni var. Ya halka arz fiyatı yüksek ya da beklentiler düşük. Ya da ikisi birden. Sekizi 2023 ve ikisi 2024'te olmak üzere son iki yılda halka arz edilen 10 GYO şirketinin, sıkı durun, sadece birisi yatırımcısına kazandırmış durumda. Kalan dokuz şirketin yatırımcısı reel hatta yarısı nominal olarak zararda ki bu sektöre ait bu oran, Borsa İstanbul ortalamasının çok üstünde.

Son iki yılda halka arz edilen GYO'ların performansları şöyle:

İşte bu GYO şirketlerinden birisi daha Borsa İstanbul'da talep toplamaya başladı. Eşit dağıtım yöntemiyle 15 TL fiyattan yapılacak 61 milyon 200 bin adet hissenin satışında lider kurum Halk Yatırım. Satılacak hisselerin üçte biri (19 milyon adet) patronun. Yani "ben biraz gidiyorum, buraya biraz da siz bakın" durumu. Bu arada hatırlatalım, yine Halk Yatırım'ın lider olduğu son GYO (AHSGY) halka arzında, tam o günlere denk gelen sektör ile ilgili bir yasal düzenleme de adete katakulliye gelmişti! 29 Ağustos 2024'te AHSGY halka arzından hisse alanlar şu an %15 içeride.

Hangi GYO halka arzını hangi kurum yaptı:

Talep toplanan EGEGY halka arzında Fiyat Tespit Raporu'na (FTR) göre fiyat %21.15 iskontolu. EGEGY halka arzında şimdiye kadar yaklaşık 10 aracı kurum FTR Analist raporu yayımladı. Söylemeye gerek yok tabii ki, hepsi açıklanan fiyatı "makul" buldu.  Son iki yılda halka arz edilen ve biri hariç hepsi zararda olan dokuz GYO şirketi için de diğer aracı kurumlar yayımladıkları FTR'lerde fiyatı hep "iskontolu ve makul" bulmuştu, duruk ortada hatırlatalım. 

Halktan topladıkları parayı halka satacaklar

Hep olduğu gibi bu halka arz sirküleri de, bireysel yatırımcının ortalama finansal okur-yazarlık düzeyinin çok üstünde teknik bilgiler ile dolu. Özetleyerek ve basitleştirerek bakıldığında öne çıkan bir kaç noktaya değinelim. Şirketin gerçeğe uygun! özsermayesi (ayrıntıları izahnamede) 3.001.812.449 TL olarak hesaplanmış.

Son iki yıldaki halka arzların tarihleri

Şirketin gayrimenkul portföyünün büyüklüğü, 3,979,029,000 TL. Bunun % 36.31'i halen devam etmekte olan bir proje: Urla Kekliktepe Projesi. Halka arzda alınacak 15 TL'lik her hissenin 5 TL'sinin burası için ödendiğini bilmekte fayda var. 

Eylül 2024 itibarıyla 1 milyar 185 milyon TL dönen varlığı bulunan şirketin (yaklaşık 700 milyon TL'si ticari alacak, 400 milyon TL'si stok) 3 milyar 491 milyon TL'lik de duran varlığı bulunuyor. 

Toplam 4 milyar 677 milyon TL'lik bu varlığın karşısında 1 milyar TL'si kısa vadeli olmak üzere 4.5 milyar TL'nin biraz üstünde borç var. 

Borç, ve gerçeğe uygun değerlemeye rağmen ortaya çıkan bu tablodan sonra, halka arzdan elde edilecek yaklaşık 900 milyon TL'lik gelirin nerede kullanılacağı da açık. 

Şirket, "Fon Kullanım Yeri Raporu"nda onu da zaten, aynen söyle açıklamış: